2019年中国房地产市集时势总结：追念才能让咱们看的更远 中指商议院  2019-12-05 17:20

[摘记] 2019年，房地产行业鸠集度加速擢升，“越大越强、袼褙恒强”的竞争要领已成共鸣。品牌房企积极主理时机，领受纯竟然推盘和价钱策略抢抓回款，全体销售功绩延续增长态势。

2019年中国房地产市集时势总结

1. 策略：调控策略全体偏紧，行业开动轨制更趋完善

       2019年，我国房地产市集开动的策略环境全体偏紧：中央聚焦房地产金融风险，对峙住房居住属性，不将房地产算作短期刺激经济的手艺，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势；地点因城、因区、因势施策保持房地产市集踏实。同期，我国房地产行业开动基础轨制更趋完善，为进一步落实房地产长效惩办机制奠定更加坚实的基础。

       详尽来说，近期房地产市集保持以稳为主恰是基于2019年保持楼市调控定力、各地因城施策赢得的积极成果。一方面，房地产金融阻挠策略承接全年，这为部分城市本质定向微调、保险合理住房需求提供了坚实的基础。另一方面，相较于2018年，跟着各地市集时势的分化，2019年因城施策进一步深切，这在一定进度上保险了市集的全体踏实。

2. 价钱：新址价钱弘扬闲逸，要点城市二手房价钱回落

图：2014年5月至2019年11月百城新建住宅均价及环比变化

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

       百城及十大城市新址均价累计涨幅均收窄，单月环比下降城市数目昭彰增多。凭证中房指数系统对100个城市全样本拜谒数据娇傲：2019年1-11月百城新建住宅价钱累计高潮2.91%，较旧年同期收窄1.92个百分点，其中各季度累计涨幅较旧年同期均收窄；单月来看，2019年11月，百城住宅均价为15105元/闲居米，环比涨幅连气儿13个月在0.4%以内，同比涨幅收窄至3.17%，11月百城中有40个城市新建住宅价钱环比下降，下降城市数目为2016年2月以来值。就十大城市全体而言，2019年以来，十大城市新址价钱环比涨幅不息泛动在低位区间；各季度累计涨幅均在1%以内，10-11月累计涨幅仅有0.06%。

       本年百城新建住宅价钱环比涨幅不息在低位区间，单月环比下降城市数目昭彰增多，累计涨幅延续旧年收窄趋势。其中一线城市在供需改善及低基数的影响下累计涨幅小幅擢升，二、三四线城市价钱累计涨幅延续回落态势，尤其是前期价钱高潮较快、东谈主口相沿力弱的城市诊治压力泄露。二手房市集方面，受热门城市新址供应规模增多的影响，二手房市集买方议价空间加大，部分城市二手房价钱诊治压力凸起，导致十大城市二手房均价累计有所诊治，且近几个月跌幅有所扩大。

3. 供求：要点城市成交规模小幅诊治，市集去化压力加大

(1) 成交规模：要点城市成交规模有所诊治，三线代表城市同比降幅昭彰

图：2014-2019年11月50个代表城市1商品住宅月度成交量走势

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

       要点城市全体成交规模同比小幅诊治，十大城市二手房成交套数同比增幅有收窄趋势。自2016年开启新一轮市集调控于今，要点城市成交规模小幅波动，据初步统计，本年1-11月，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积2940万闲居米，同比下降2.4%，其中除3季度成交同比略有增长0.6%除外，其余季度成交面积同比均下降，全体市集弘扬稳中略有诊治。二手房方面，2019年1-10月，十大城市二手房市集成交套数约92万套，同比增长10.0%，其中上半年二手房市集成交套数同比增长10.3%，7-10月同比增幅收窄0.7个百分点至9.6%，北京、天津下半年各月成交套数同比不息为负。

        从数据上来看，本轮调控策略赢得了昭彰成果，要点城市商品住宅成交规模稳中有所诊治，百城价钱环比、累计涨幅均保持在低位区间，价钱弘扬更加闲逸。瞻望2020年，全体市集调控策略依旧保持从严基调，在因城施策、一城一策下，房地产市集全体仍将闲逸开动，同期在多种成分详尽影响下，不同城市分化形态更加昭彰，一线城市在供应端不息改善或城市策划利好影响下，来岁市集延续底部回升行情可期；二线代表城市全体市集规模将保持稳中有所泛动，厦门、天津等城市市集诊治压力仍不减；部分城市群里面以终点他有东谈主口相沿的三四线城市，短期市集或将延续较好发展态势，但无数三四线城市在需求存在透支等成分影响下，市集合临较大诊治压力。

(2) 成交结构：无数城市各档次家具价钱小幅擢升，改善型需求积极开释 

       基于套总价、伙同成交量，咱们将30个城市不同档次的楼盘分为三类：中廉价位、中高价位、高价位，具体永诀形态为：首先凭证套总价对所有新址楼盘进行降序摆列，成交量占前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘，后60%属于中廉价位楼盘。

图：2019年30个城市楼盘套总价前10%、前40%分界线、中位数和均值 

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

        2019年各样城市各档次楼盘套总价均值及中位数总体呈现上升趋势，但在“房住不炒”和以稳为主的策略基调下，房地产调控成果泄露，无数代表城市各样楼盘价钱涨幅有所回落。成交方面，一线城市中廉价位楼盘销售金额占比擢升，二三线城市住户置换需求不减，改善型需求连接稳步开释。与此同期，在限售、限贷等策略影响下，市集投资需求昭彰减少，大户型家具成交下降。瞻望将来，在地盘供给结构和住房轨制编削的趋势下，要点一二线城市以租借住房和策略性住房为主的刚需类家具供给将会连接擢升，而关于大无数无为二三线城市来说，改善型住房需求仍将是市集成交主力，且东谈主口年事结构的变化也会加速此类需求开释，将来高性价比、品性凸起的家具更易受到市集爱重。

4. 地盘：地盘市集处低温态势，结构性拿地契机呈现

       300各样用地供需规模同比基本持平，住宅用地推出与成交面积出现小幅增长。据初步统计，2019年1-11月，300城各样用地供需规模与旧年同期基本持平，其中，住宅用地推出10.3亿闲居米，同比增长2.0%。成交方面，据初步统计，2019年1-11月，300个城市各样用地共成交16.9亿闲居米，同比下降1.5%，其中，住宅用地成交8.2亿闲居米，同比增长3.4%。

图：2013-2019年1-11月300个城市住宅和商办用地成交楼面价及平均溢价率 

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

       住宅用地成交楼面价为历史水平，平均溢价率保持在低位。据初步统计，2019年1-11月，300个城市各样用地成交楼面价为2527元/闲居米，同比高潮17.9%。其中，住宅用地成交楼面价为4409元/闲居米，同比高潮17.3%。溢价率方面，2019年1-11月，300个城市各样用地平均溢价率为13.9%，与2018年同期基本持平。其中，住宅用地平均溢价率为15.7%，较2018年同期下降0.3个百分点；商办用地平均溢价率为6.4%，较2018年同期下降0.8个百分点。

图：2018年至2019年300个城市住宅用地高价地及流拍地块宗数季度占比情况

 注：高价地界说为成交总价超10亿元&溢价率超100%和总价超20亿元的住宅用地；

流拍宗数占比=流拍宗数/（流拍宗数+成交宗数）

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

       2019年以来，地盘市集热度呈前高后低态势，下半年流拍水平升至8%独揽。具体来看，2019年二季度高价地共成交133宗，宗数占总成交宗数的比值为5.8%，达到2018年以来的值，流拍率仅为4.8%，二季度地盘市集回温，部分热门地块刷新区域以致全市成交楼面均价；三季度以来，跟着房企融资环境的收紧，企业资金压力渐显，高价地宗数占比不息下降，流拍占比不息擢升，11月流拍宗数占比为8.9%，仍低于2018年下半年的流拍水平，地盘市集全体弘扬较为感性。

       2019年，住宅用地供需规模同比小幅增长，成交楼面均价保持较高水平，平均溢价率与旧年同期基本持平，仍处低位，地盘市集全体弘扬较为感性。具体来看，上半年企业在资金环境改善、投资管制聚焦等成分影响下，热门城市竞拍热度擢升权贵，部分地块成交楼面价刷新区域以致全市楼面均价历史记载，为后期缔造、运营、销售等阶段带来一定压力；干预下半年，房地产调控策略保持收紧态势，金融监管不息加强，受行业诊治预期强化及资金压力加大等成分的影响，地盘市集昭彰降温，住宅用地流拍率不息擢升，11月已升至8.9%；值得详实的是，跟着地盘市集的诊治，部分热门城市的优质料块陆续推出，地块的高性价比一定进度上提振了企业拿地积极性，带动部分城市成交楼面均价出现结构性高潮，但在房地产金融管控连接从严下，地盘市集仍将保持闲逸态势。 

5. 企业：资金面进一步承压，积极推盘强化回款

图：2013年至2019年11月代表企业月度销售额及同比增速 

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

       代表企业销售功绩保持增长，增速有所放缓。2019年1-11月，20家品牌房企2累计销售金额50083亿元，同比增长16.8%；累计销售面积36408万闲居米，同比增长15.2%，增速较旧年同期分别收窄了9.5和6.3个百分点。具体来看，上半年在策略和市集预期有所改善的情形下，品牌企业精确主理市集眨眼间回温机遇，积极推盘，销售功绩终了稳步增长。三季度以来，企业加速营销，全体推货力度不减，研究在冲刺全年销售盘算推算的布景下，企业全体销售规模仍将保持踏实增长。

图：2013年-2019年11月20家代表企业拿大地积和金额情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

       地盘投资趋于感性，企业拿地销售比连接保持在较低水平。2019年1-11月，20家代表企业累计拿地26735万闲居米，同比下降5.5%；累计拿地金额13478亿元，同比增长6.5%。其中，万科、碧桂园、保利和融创拿地金额超千亿元，当先其他房企。20家品牌房企拿地金额占同期销售金额的比重为26.9%，在2018年松开拿地的基础上连接下降。龙湖、华润和招商拿地相对积极，拿地销售比逾越40%。10企业1-11月拿地金额占100企业的35.2%，大型房企地盘资源上风突显。

       2019年，房地产行业鸠集度加速擢升，“越大越强、袼褙恒强”的竞争要领已成共鸣。品牌房企积极主理时机，领受纯竟然推盘和价钱策略抢抓回款，全体销售功绩延续增长态势。拿地点面，企业投资更加聚焦与感性，拿地区域迟缓向城市基本面较好的一、二线城市归来。行业融资渠谈松开，企业融资难度攀升，大型房企在强化现款管控的同期积极融资，缓解资金压力。全体来看，在市集诊治和资金面趋紧的双重压力下，品牌企业准确主理市集节拍精确投资，加大营销力度股东销售回款，全体竞争上风不息增强。

1代表城市共50个，一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成齐、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个城市，主淌若各省会城市和磋磨单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个城市，主要指地级市。

2品牌房企包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商蛇口、草创、合景泰富、越秀