文：任泽平团队

导读

近期救楼市政策力度空前，11月政策力度再度加码。9月26日中央会议首提“促进房地产市集止跌回稳”。10月17日，住建部、财政部等五部门纠合召开新闻发布会，先容促进房地产市集巩固健康发展关联情况，明确促进房地产市集止跌回稳的“组合拳”。11月13日，财政部、税务总局、住建部发布《对于促进房地产市集巩固健康发展关联税收政策的公告》，明确多项援救房地产市集发展的税收优惠政策。

本次房地产税费的下调是一项积极的措施，但似乎未能触及现时问题的中枢。与之前的放延期购和缩小利率政策相似，尽管这些措施本人是正面的，但其潜在后果可能受限。原因安在？关键在于这些政策未能精确定位问题的本质。现时房地产市集的发展阶段也曾发生了变化，供求关系也随之调遣，合座市集已基本达到供求均衡，在局部区域出现了分化。此外，住户的收入和工作预期遍及不高，这与以往的情况变成了显然对比。因此，咱们不应期待通过通俗的政策缩小就能重振市集。517新政就是这一征象的昭着例证。

现时市集的中枢矛盾在于，一方面市集上存在无数未售出的商品房库存，另一方面，繁密低收入家庭和大学毕业生靠近住房勤快的问题。这才是问题的流弊所在。咱们不是一直在学习新加坡和德国的住房模式吗？不是一直在观念设立租借与购买并重的新模式吗？当今，咱们靠近一个历史性的机遇。处分决策其实并不复杂：成立住房银行，大规模收购库存商品房并将其漂泊为租借住房。这么不仅省略改善民生，还能为设备商提供现款流，救济场地财政，市集也将因此止跌回稳。供求关系的转变将随之而来，更伏击的是，中国将设立起一个大规模的住房保险体系，驱散多方面的共赢。

在此经由中，必须确保收购的房产调遣为廉租房，而绝非分厢房，以免在咱们的国情下引发无数寻租步履。同期，必须从国度层面设立住房银行，确保资金资本便宜、期限长、规模大。不然，像面前出台的收储政策那样，资金难以落地，无法驱散现实后果。

正文

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡成立部发布《对于促进房地产市集巩固健康发展关联税收政策的公告》，以及税务总局发布《对于缩小地皮升值税预征率下限的公告》，明确多项援救房地产市集发展的税收优惠政策。各项政策具体践诺是2024年12月1日，2024年12月1日前，个东说念主销售、购买住房波及的升值税、契税尚未陈诉交纳的，可按新政践诺。

上周东说念主大常委会发布会示意“援救房地产市集健康发展的干系税收政策”，本次发文为笃定隆重落地，财政发力缩小购房资本。

1、加大契税优惠力度，缩小购房者置业资本

《公告》提到：“对个东说念主购买家庭唯独住房，面积为140㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140㎡以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个东说念主购买家庭第二套住房，面积为140㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140㎡以上的，减按2%的税率征收契税。”

解读：这次新政将契税1%低税率优惠面积法式已从原先的90㎡进步至140㎡。世界规模内的个东说念主购房者，不管是购买家庭唯独住房如故第二套住房，唯有房产面积不跳跃140㎡，均可享受协调的1%契税优惠税率。对于面积跳跃140㎡的住房，唯独住房的契税将按1.5%征收，第二套住房则按2%的税率践诺。

这次政策调养将税费优惠的受益东说念主群从底本的刚需购房者彭胀至改善型购房者，显贵减轻了购房者的税负，大幅缩小了购房往来资本。特殊是对于一线城市中购买第二套住房的购房者，在以往的政策下，四个一线城市的第二套住宅券税均按3%的税率收取。新政策实施后，购房者最多可享受2%的契税减免。以一线城市中购买第二套住房（面积不跳跃140㎡）为例，若房产总价为600万，按照旧政策需交纳3%的契税，即18万元。而在新政策下，契税将降至1%，即6万元，从而为购房者从简了12万元的契税支拨。

2、若取消普宅法式，销售抓2年及以上住房辞退升值税，有用缩小二手房市集往来资本

《公告》提到：“北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消无为住宅和非无为住宅法式的，取消无为住宅和非无为住宅法式后，与世界其他地区适用协调的个东说念主销售住房升值税政策，对该城市个东说念主将购买2年以上（含2年）的住房对外售售的，免征升值税。”

“取消无为住宅和非无为住宅法式的城市，征税东说念主建造无为法式住宅出售，升值额未跳跃扣除神色金额20%的，不时免征地皮升值税。”

解读：近期，北京和上海也曾明确告示将取消普宅的法式，而广州和深圳尚未发布干系政策。无为住宅法式主要波及升值税和地皮升值税。在本次政策调养中，个东说念主销售抓有2年（含）以上住房的升值税被明确免征，这一措施将有用缩小二手房市集的往来资本，并在一定进程上激励市集活跃度。以上海市集为例，在政策优化前，即使房产抓有满2年，非无为住宅仍需交纳升值税。假定房产现价为800万元，购买时的原值为500万元，把柄之前的政策，应交纳的升值税约为14.3万元。然则，新政后，抓有满2年的原非无为住宅可免征升值税，这意味着底本应交纳的升值税可十足从简。

对于地皮升值税，这次新政未作念调养。

3、缩小地皮升值税预征率下限，缓解房企资金压力

《公告》提到：“将各地区地皮升值税预征率下限协调缩小0.5个百分点。各地不错诱惑土产货区情况对现实践诺的预征率进行调养。”

解读：在2010年，税务总局曾发文步伐各地区的地皮升值税预征率下限，即东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。然则，跟着房地产市集的抓续调养，好多房地产神色标现实地皮升值税率也曾显贵缩小，导致企业多缴税费，加多了企业的资金压力。为了缓解这一压力，新政调养后，东部地区的预征率下限降至1.5%，中部和东北地区降至1%，西部地区降至0.5%。

这次政策调养不仅缩小了企业预征预缴的地皮升值税，减轻了企业的资金压力，何况有助于清爽企业的预期，促进了房地产市集的健康发展。特殊是对于那些地皮升值税现实税率也曾缩小的神色，企业不错期待退税，从而开释出更多的流动资金，用于其他投资或运营步履。

4、三招可救地产：组建5万亿住房银行、抓续降息、全面放开限购

短期看，三招可救地产：

1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分派要公说念。收储库存商品房用于保险房，一举多得，缓解场地财政压力，买通设备商现款流，幸免住户烂尾楼，为全球提供保险房。

2）抓续降息，合营缩小干系税费、中介费等，减少购房资本。

3）全面取消限购，总结市集化，开释刚需和改善型需求，广州已全面放开，后续其他一线城市也应该冉冉全面放开。

恒久看，以“城市群政策、金融清爽、东说念主地挂钩、房地产税和租购并举”为中枢，不错加速构建房地产新模式。

对于房地产改日趋势，咱们有三大判断：

第一大判断，如若货币、财政、楼市政策抓续发力，经济触底回升，带动工作和收入改善，房地产有望随后止跌回稳。不然就会像517新政同样，少顷反弹后再度回落，损害市集信心；

第二大判断，改日以分化为主，房地产恒久看东说念主口、中期看地皮、短期看金融，东说念主口流入的一线和强二线城市有望改善，东说念主口流出、库存严重富余的拘泥级城市靠近漫长的去化；

第三大判断，政策层面短期无须惦记房价暴涨普涨，房地产发展阶段已变，供求关系发生变化，局部地区如若大幅上升不错通过东说念主地挂钩的市集化步地调控。

期待这次一饱读作气，提振信心，能力信得过驱散从政策底-热诚底-市集底-经济底，促进房地产市集止跌回稳，助力中国经济抓续复苏。